«Досі є люди, які не мають документа на право власності на землю»

У земельних питаннях не можна недооцінювати ролі нотаріуса. За сприяння групи компаній «Вілія» ми напросилися на гостину до приватного нотаріуса Луцького районного нотаріального округу, голови Нотаріальної палати України у Волинській області Надії Кузьміч.

Найчастіше власники не обізнані зі своїми правами

— Надіє Володимирівно, у земельних питаннях треба говорити не лише про учасників ринку: людину, яка має наділ, та ту, яка хоче його купити. Повинен бути ще й своєрідний рефері. Власне, ця роль і відведена нотаріусам.

– 1 липня 2021 року розпочався довгий шлях реалізації земельної реформи. Земля — ​національне багатство, і нотаріусам відведена надзвичайно важлива роль. Як сказав міністр агрополітики Роман Лещенко, нотаріат є серцем, першоосновою земельної реформи. Від нотаріусів залежить і рівень первинних консультацій, і супровід угод, і правозастосовна практика. Процедура укладення та нотаріального посвідчення правочинів щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення потребує особливої уваги та максимальної професійності. Процедура не проста, потребує фахової аналітики з боку досвідченого нотаріату — ​задля захисту прав власників та користувачів ринку землі. Нотаріус має зважати на всі ризики, здійснити всі необхідні перевірки, підготувати такі документи, щоб власники земельних ділянок були впевнені, що отримали належний документ, який гарантує їхні права.

— Спробуємо охарактеризувати учасників ринку. Розпочнемо із власників землі. Мені здається, що найчастіше це люди, які не обізнані зі своїми правами, окрім поняття того, що вони мають 1–2 га. Ринок тільки почав діяти. Водночас є охочі, які цікавляться цим питанням.

— Звичайно, щоб продати землю потрібно підтвердити право власності на земельну ділянку та надати нотаріусу документ про право власності. Варто зазначити, що процедура оформлення прав на землю не завжди була однаковою, відповідно власники мають різні документи про право власності на землю. До 2013 року право приватної власності на земельну ділянку виникало після одержання державного акта. До 2001-го видавалися державні акти рожевого або червоного кольору, які ще називають державними актами старого зразка. Такі державні акти не містять інформації про кадастрові номери земельних ділянок. Крім відсутності інформації щодо кадастрового номера, такі акти могли містити дані щодо декількох земельних ділянок з різними цільовими призначеннями. Наприклад, для ведення особистого селянського господарства, а також для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд. При переоформленні права на такі земельні ділянки з однієї особи на іншу виникають певні незручності. Будь-які транзакції (купівля-продаж, дарування, спадкування тощо) з такими ділянками можливі тільки після присвоєння земельній ділянці кадастрового номера. Для цього потрібно звернутися в землевпорядну організацію, яка розробить технічну документацію щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі. На підставі розробленої технічної документації державний кадастровий реєстратор вносить земельну ділянку до Державного земельного кадастру та здійснює присвоєння кадастрового номера земельній ділянці. Виконання вказаних вище дій підтверджує виданий реєстратором витяг із Державного земельного кадастру.

Всім власникам земельних часток (паїв) потрібно поспішати оформити права на земельні ділянки.

У 2002 році було затверджено нову форму державного акта зеленого кольору. В таких держактах зазвичай вказана одна земельна ділянка із зазначенням кадастрового номера. Кожний кадастровий номер складається з 19 цифр, розділених двокрапками, та містить інформацію про код регіону, кадастрової зони, кварталу та номер конкретної земельної ділянки. З 2009-го почали видавати державні акти синього кольору. Крім кадастрового номера, в таких держактах зазначався ідентифікаційний номер (код) власника земельної ділянки. Всі перелічені державні акти різних кольорів чинні, підтверджують право власності на земельну ділянку, але для укладення правочину чи спадкування необхідно надати нотаріусу витяг із Державного земельного кадастру.

— Які документи, крім державних актів, посвідчують право власності?

— Слід зазначити, що з 1 січня 2013 року державні акти перестали видаватися і право власності на земельну ділянку може бути посвідчене іншими документами. Зокрема, свідоцтвом на право власності, свідоцтвом про право на спадщину, різними договорами (купівлі-продажу, дарування, міни, довічного утримання тощо). Також існує бездокументарна форма, коли право зареєстроване в Державному реєстрі речових прав і підтвердженням є інформація з реєстру. Всі документи, видані власникам після 2013 року, зареєстровані і в Державному земельному кадастрі, і в Державному реєстрі речових прав. При вчиненні правочинів із такими земельними ділянками, при оформленні спадщини всю необхідну інформацію про земельні ділянки нотаріус може отримати шляхом безпосереднього доступу до відповідних реєстрів.

Хотілося б звернути увагу ще на один важливий момент: досі є ще люди, які не мають документа на право власності на землю. Це колишні працівники сільськогосподарських підприємств або їхні спадкоємці, які мають тільки сертифікат на земельну частку (пай). Такий документ не підтверджує право власності на землю, а є підставою для того, щоб виділити земельну ділянку в натурі, встановити її межі і відповідно зареєструвати право власності. Земельна частка (пай), на яку не отримано документа, що посвідчує право на неї, або земельна частка (пай), право на яку посвідчено відповідно до законодавства, але яка не була виділена в натурі (на місцевості), вважається невитребуваною. У разі, якщо до 1 січня 2025 року власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець не оформив право власності на земельну ділянку, він вважається таким, що відмовився від одержання земельної ділянки. Такі земельні ділянки передаються у комунальну власність територіальної громади, на території якої вони розташовані. Тому всім власникам земельних часток (паїв) потрібно поспішати оформити права на земельні ділянки. Тільки після того, коли ділянка матиме межі, їй буде присвоєно кадастровий номер, можна говорити, що людина справді стала власником.

«Багатувато оцінили. Я стільки за ту землю не візьму»

— Є випадки, коли землю успадковують. Чи змінився з 1 липня порядок набуття спадщини?

— Процедура оформлення спадщини суттєво не змінилася. У випадку, якщо звертаються спадкоємці з документами, які не містять кадастрового номера, необхідно виготовити технічну документацію та отримати кадастровий номер. Без цього нотаріус не зможе видати свідоцтво про право на спадщину. Відповідно така процедура затягується в часі і потребує додаткових затрат. Після видачі свідоцтва про право на спадщину нотаріус проводить державну реєстрацію права власності на земельну ділянку. Документом, що посвідчує право власника, в цьому випадку буде свідоцтво про право на спадщину та інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

— Яка вартість земельної ділянки? Хто проводить оцінку землі?

— Під час проведення операцій з продажу (обміну) фізичними особами об’єктів нерухомості, до яких належать і земельні ділянки, нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна. На сьогоднішній день таку оцінку можна зробити двома способами: звернутися до суб’єкта оціночної діяльності або отримати електронну довідку самостійно з допомогою модуля електронного визначення оціночної вартості. При посвідченні правочину нотаріус здійснює перевірку такої довідки або звіту у Єдиній базі та вносить інформацію про ціну об’єкта нерухомості, зазначену в договорі купівлі-продажу (обміну), що ним посвідчується. Коли йдеться про договір дарування між родичами першого та другого ступеня споріднення, то оціночна вартість нотаріусу не подається.

— А якщо не влаштує експертна оцінка? Якщо скажуть, що оцінили малувато?

— Навпаки, кажуть: «Багатувато оцінили. Я стільки за ту землю не візьму». Маємо таку проблему, що в деяких регіонах модуль оцінює майно значно вище ринкової вартості, за яку можна продати. В таких випадках можна замовити звіт у суб’єкта оціночної діяльності. Якщо звіт оцінювача про ринкову вартість знаходиться в межах 25% від даних модуля Єдиної бази, він автоматично реєструється в базі, якщо ж відхилення перевищують 25%, то він може бути поданий до Фонду держмайна на рецензування. І тільки після проведення такої рецензії буде визначена справедлива ринкова вартість земельної ділянки.

Власник не може продати земельну ділянку будь-якій особі

— Чи можна продати земельну ділянку, яка перебуває в оренді?

— При продажу землі сільськогосподарського призначення закон встановив коло осіб, які мають переважне право на купівлю такої землі. За загальним правилом таке право завжди існувало у співвласників майна. Статтею 130–1 Земельного кодексу України встановлено коло суб’єктів переважного права першої та другої черги. Перша черга — ​особа, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення (металічні руди кольорових металів, металічні руди благородних металів, металічні руди рідкіснометалевих та рідкісноземельних металів, радіоактивних металів, електро- та радіотехнічна сировина), якщо відповідно до інформації, отриманої з Державного земельного кадастру, така земельна ділянка знаходиться в межах ділянки надр, наданої такій особі у користування. Переважне право першої черги не виникає щодо земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна (будівлі, споруди), що перебувають у власності особи, яка використовує земельну ділянку на праві власності, оренди, емфітевзису, суперфіцію, а також крім земельних ділянок для садівництва. Друга черга — ​орендар земельної ділянки. Наявність переважного права означає, що продати такі земельні ділянки можна з дотриманням певної процедури, щоб не порушити права і власника, і землекористувача. Тобто, власник не може продати земельну ділянку будь-якій особі. Про свій намір відчужити земельну ділянку шляхом продажу він повинен повідомити орендаря. Це тривала процедура. Намір має бути зафіксований нотаріусом у реєстрі речових прав. Відтак нотаріус повідомляє орендаря, що ділянка продаватиметься. Якщо орендар не може купити, то один раз він може передати переважне право набувати землю іншій особі. Тоді складають ще один документ, фіксують у реєстрі речових прав. Процедура займає до трьох місяців.

— В орендаря може виникнути проблема, коли він не може придбати і не зможе передати.

— У такому разі покупець повинен розуміти, що він купує ділянку з користувачем (орендарем). Для останнього у випадку зміни власника нічого не міняється, він так само користуватиметься землею на умовах існуючого договору оренди земельної ділянки. Якщо новий власник через якийсь час захоче продати землю, то в орендаря знову виникає переважне право і має бути дотримана вся процедура повідомлення про продаж.

— Тепер спробуємо розібратися, хто може придбати землю. Адже для власників паїв важливо зрозуміти, з ким вони матимуть справу.

— Вимоги до набувача встановлені статтею 130 ЗКУ в комплексі з положеннями пункту 15 Розділу Х Перехідні положення ЗКУ, який буде діяти до 1 січня 2024 року. Крім того, Постановою КМУ від 16 червня 2021 року № 637 затверджено Порядок здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 Земельного кодексу України. При посвідченні угод про відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення нотаріус складає протокол проведення перевірки набувача земельної ділянки сільськогосподарського призначення. За результатами перевірки нотаріус приймає рішення, чи може така особа набувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Тільки після цього договір купівлі-продажу земельної ділянки може бути посвідчений, або ж нотаріус виносить постанову про відмову у вчиненні нотаріальної дії, як такої, що не відповідає вимогам закону. Однією з підстав для відмови є перевищення концентрації землі у набувача. До 1 січня 2024 року загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України не може перевищувати 100 га. Але ось такий нюанс: якщо до 1липня людина на законних підставах набула навіть 300 га, то землю ніхто в неї не забере. Але більше вона не купить. Якщо має 90 га, то може докупити ще 10 га.

Якщо подружжя має 200 га, то вважають, що чоловік і дружина мають по 100 га

— Скажіть, якщо чоловік чи дружина має приміром 60 га, то це поширюється на іншого члена сім’ї?

— Якщо подружжя набуло до 1 липня за відплатними договорами, наприклад, 200 га і не укладало шлюбний контракт, де передбачено, що майно в кожного окреме, то будь-яке майно, куплене за час шлюбу, є спільним. Тобто, у цьому випадку вважають, що чоловік і дружина мають по 100 га і відповідно купити землю не можуть. Крім того, нотаріус перевірятиме, чи є вони засновниками юридичних осіб, які мають у власності земельні ділянки. Скажімо, якщо дружина є єдиним учасником юридичної особи, яка має 100 га, то у згаданому прикладі вважатиметься, що вона має вже 200 га.

— Як мають платити покупці?

Відповідно до закону, розрахунки, пов’язані зі сплатою ціни земельних ділянок сільськогосподарського призначення за цивільно-правовими угодами, проводяться в безготівковій формі. Враховуючи вік багатьох власників сільськогосподарських ділянок, є певні побоювання, що старші люди з недовірою будуть ставитися до перерахунку коштів. Зазвичай сільські пенсіонери не користуються банківськими картками, звикли тримати готівкові кошти, тому потрібно буде роз’яснювати їм ще й процедуру безготівкових розрахунків. Також варто звернути увагу, що законодавець поставив обов’язкову вимогу до всіх, хто набуває право власності на земельну ділянку за відплатними договорами, підтвердити джерело походження коштів або інших активів, за рахунок яких набувається таке право.

Розрахунки, пов’язані зі сплатою ціни земельних ділянок сільськогосподарського призначення за цивільно-правовими угодами, проводяться в безготівковій формі.

Джерелами походження коштів для набуття у власність земельної ділянки сільськогосподарського призначення можуть бути: заробітна плата (грошове забезпечення); гонорари та інші виплати згідно з цивільно-правовими правочинами; дохід від підприємницької або незалежної професійної діяльності; дохід від відчуження майна; дивіденди; проценти; роялті; страхові виплати; виграші (призи) в азартних іграх, виграші (призи) у лотерею чи в інших розіграшах, у букмекерському парі, у парі тоталізатора; призи (виграші) у грошовій формі, одержані за перемогу та/або участь в аматорських спортивних змаганнях; благодійна допомога; пенсія; спадщина; подарунки; кошти, отримані в позику (кредит); набуття права на знахідку або скарб; інші джерела, не заборонені законом.

Нотаріус для встановлення джерел походження коштів може використовувати офіційні документи, публічну інформацію, зокрема відомості Єдиного державного реєстру декларацій осіб, уповноважених на виконання функцій держави або місцевого самоврядування, що формується та ведеться Національним агентством з питань запобігання корупції, інформацію, отриману від набувача.

— Яка вартість нотаріальних послуг?

— Важко сказати, все залежить від складності. Вартість нотаріального оформлення договору купівлі-продажу земельної ділянки становить близько 6 тисяч гривень. Це в тому випадку, якщо один продавець, один покупець, який не перебуває в шлюбі, не є учасником юридичної особи, відчужує майно вперше. На практиці ж таке буває дуже рідко. Приміром, якщо покупець є учасником десяти юридичних осіб і по кожній треба провести перевірку, зробити витяги, скласти протокол, то це займе більше часу і коштуватиме дорожче. Крім того, якщо протягом року особа відчужує нерухоме майно не вперше, потрібно буде сплатити податок на доходи фізичних осіб та військовий збір. Відповідно це все впливає на вартість договору.

На завершення хочу сказати, що нотаріуси будуть проводити широку роз’яснювальну роботу з усіма учасниками ринку землі. Постійно вчимося самі, організовуємо семінари. Готуємо роз’яснення для власників землі, органів місцевого самоврядування, потенційних покупців земель сільськогосподарського призначення. Впевнена, що нотаріат України виправдає довіру держави у впровадженні земельної реформи.

Світлана ДЕМ’ЯНЕНКО